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2017.03.30収益用不動産の「空室リスク」を回避する3つのポイント

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次の入居者が決まりやすい単身向けのほうがファミリータイプよりも投資効率が上がります。
回転率が不動産投資の善し悪しを決めます。
また、地域リスクを低減するためには、リスクの高い一棟買いよりも、
複数の区分所有で購入するほうがリスクを分散できます。

収益用不動産は、コアとなる資産に適している以上、
メリットだけではなく存在するデメリット(リスク)についても、
きちんと認識して管理しながら投資をしければなりません。

収益用不動産にはいくつかのリスクがありますが、最大の問題は「空室リスク」です。
特に、少子高齢化による人口減少が進んでいくことが予想されている日本では、
空室リスクの回避を最優先に考える必要があります。
具体的には、次の3つが重要になります。


・立地・・・駅に近いといった「立地条件」に優れた不動産を選ぶ

・物件・・・世相に合った間取りや設備が整備されているなど、地域の入居者に選ばれるものを選ぶ

・管理・・・資産価値を長期維持するため管理会社がしっかり管理している

立地、物件、管理の三拍子が揃った物件を選択することで、
長期空港リスクは大きく低減できるはずです。
その他にも、天災や物件の老朽化、
金利の上昇といった様々なリスクが不動産投資にありますが、
たとえば地震や台風といった天災
は、損害保険などに加入することでリスクを軽減できます。
物件の老朽化などについても、転売やリノベーション(改装)といった方法で事前に対応することでリスクはコントロールできます。

 ローンを組んで購入する場合、金利の上昇については、
借り換えでの対応ができますが、莫大な財政赤字を抱える日本の場合、
金利高は政策的に抑えざるを得ないために現実味は少ないかもしれません。
また、金利は上がったとしても、同時に景気も好転していくことになり、
不動産の賃貸料も上昇していくことになります。
バブルのように急激なインフレや不動産価格の高騰といった事態にさえならなければ、
リスクは低いと考えていいのではないでしょうか。

 また、ローンの返済期間中に病気や死亡などによって、
ローン返済が困難な状況に陥る可能性もリスクのひとつになります。
不動産を購入してローンを組む際には、
本人の死亡や高度障害を負った場合に返済義務がなくなる
「団体信用生命保険(以下、団信保険)」への加入を借入の条件としている
金融機関がほとんどです。少なくとも自分に万一のことがあった時に、
不動産ローンの残債をなくすことができるわけです。

 最近の団信保険は、金融機関の競争が激しいこともあり、
かなり好条件の団信保険を用意しているところが増えています。
死亡保障や高度障害だけではなく、
優良物件には、「3大疾病」「5大重度慢性疾患」に対する保障を付けた
「8大疾病保障付き住宅ローン」、あるいは要介護状態になった時に保障される
「介護保障付き団信保険」などが普及しています。

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カテゴリー:コンサルタント 山下 資産形成ブログ

山下 晃司(上級コンサルタント)

山下 晃司(上級コンサルタント)
大阪生まれ大阪育ちですが、東京・名古屋・岡山と前職までに居住し、「住めば都」を体感してきました。 今後も、この仕事を通して全国津々浦々の方と出会い、お伺いする機会が出来ればと思っています。 2012年12月に結婚しましたので、より一層の責任感で邁進していきます!
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