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2019.04.16収益用不動産の「空室リスク」を回避する3つのポイント

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収益用不動産にはいくつかのリスクがありますが、最大の問題は「空室リスク」です。
特に、少子高齢化による人口減少が進んでいくことが予想されている日本では、空室リスクの回避を最優先に考える必要があると考えられています。

空室リスクを抑えるには、具体的に、次の3つが重要になります。


①立地

転居を考える際には、一般的に○○駅の近くに住みたい、職場や大学に通いやすい場所がいいといった具合に、まず住みたい地域もしくは沿線を決めてから、その街の不動産屋さんを訪れることが多いかと思います。
そういった理由で、お部屋を決めるにあたって最初に取捨選択される「立地」は不動産の空室リスクに大きな影響を及ぼします。
空室を埋めるには、まず多くの方の目に留まることが重要ですので、できる限り需要の高い地域の物件を持ちたいものです。
その際に、■■駅徒歩●分といった条件はもちろん重要ですが、単身者向けの物件であれば、近隣に会社や大学、専門学校が多く、単身者が頻繁に利用するスーパーやコンビニなどが近くにあるか、ファミリー向け物件であればそれに加えて校区の良し悪しや子どもが安心して遊べる公園があるかなども、入居希望者が見ているポイントとなりますので、想定される入居者が利用するであろう施設が近くにあるかどうかなどは事前に確認しておきたいものです。



②物件

その物件がその土地のニーズに合った物件を選ぶことで、空室率を下げることができます。
その地域に住む人の年代や年収、家族構成によって需要が高くなる物件グレードや間取りが変わってくるのですが、例えば、繁華街に近く賑やかな土地にある物件は、利便性を重視する単身者に好まれる傾向が強いのですが、小さなお子様のいる家庭などには治安を心配して選ばれない可能性があると考えられますし、逆に近くに会社や大学の少ない閑静なベットタウンであれば、単身者向けの物件の需要は見込みにくいと想定できます。
世相に合った間取りや設備が整備されているなど、地域の入居者に選ばれるものを選ぶことが2つ目の空室リスクを回避するポイントです。


③管理

物件の価値を長く維持するためには、誰に管理を任せるかも非常に重要です。
①と②の条件を満たす物件を所有していても、時間の経過とともに情勢が変化し、近隣に競合物件が増えたり、周辺企業や学校の移転などで住人の層が変化したりすることは十分に考えられます。空室が出た際などもそうですが、そのような時にすぐに募集をはじめ、適宜広告を出し、時期によって募集価格を微調整する、古くなってきたら賃料の見直しやリフォームなどの手段を講じるなどと戦略立てて物件を管理してくれる人に任せられるかどうかで、運用成績は大きく変わってきます。資産価値を長期維持するため管理会社がしっかり管理しているものを選びましょう。

立地、物件、管理の三拍子が揃った物件を選択することで、長期空室リスクは大きく低減できるはずです。

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カテゴリー:コンサルタント 山下 資産形成ブログ

山下 晃司(上級コンサルタント)

山下 晃司(上級コンサルタント)
大阪生まれ大阪育ちですが、東京・名古屋・岡山と前職までに居住し、「住めば都」を体感してきました。
今後も、この仕事を通して全国津々浦々の方と出会い、お伺いする機会が出来ればと思っています。
2012年12月に結婚しましたので、より一層の責任感で邁進していきます!
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