複利運用と不動産投資「レバレッジ」との比較
いつも、読んでくださってありがとうございます。
今日は、２％の複利運用と、不動産投資の「レバレッジ」を比較してみたいと思います。
インベストメントパートナーズのシナリオプランでは、不動産投資を軸にして、同時に複利運用を併用するケースが多いんですが、このい２つの手段を比較してみますね。
「サメ」と「ライオン」はどっちが強いか？
みたいな？ホントは、両方の強み・弱みをミックスした方が良いのはわかっていますがやってみます。
では、まず、ルールを決めます。
先行投資は、両方５００万円とします。
複利運用は２％、ずっと一緒にします。もっと高い利率の投資対象もあると思いますが、経済の波によって、上下が激しく動きますし、平均２％ということで試算してみます。
不動産投資は、今回は、新築の区分所有マンション
表面利回り ５％
実質利回り ４％～４．５％
実質利回りとは？
（年間収入－諸経費）÷（物件価格＋購入時諸経費）
築浅優良中古物件
表面利回り ６％
実質利回り ５％～５．５％
新築区分所有マンションと中古区分所有マンションのミックスさせたようにします。
今回の試算での不動産投資の実質利回りは、４．８％と設定します。実際には、もっと利回りの高い物件はあると思いますが、都心から外れていたり、古すぎて安すぎる物件だったり、私があまりそうゆう物件は好きじゃないですので、都心の２０㎡～４０㎡の優良物件で試算します。
不動産投資の借り入れ利息は２．８％で借入金は４５００万円。
５００万円の頭金と４５００万円の借り入れで、不動産を購入！！そして、賃貸で貸す。総額５０００万円で、区分所有マンション３件分くらいですかね。
年間家賃は２４０万円。
そして、複利の積み立ては、月々１０万円として、不動産投資も月々１０万円ずつ、繰上げ返済していくようにします。
条件はほぼ同じです。
わかりにくいと思いますので、ルールをまとめます。
【まとめ】
先行投資
複利運用・・・・・５００万円
不動産投資・・・５００万円
月々の投資
複利運用・・・・・月１０万円（積み立て投資）
不動産投資・・・月１０万円（繰り上げ返済）
利回り
複利運用・・・・・２％
不動産投資・・・４．８％
（借り入れ金４５００万円・利子２・８％）
こんなカンジで計算していきます。
あと、かなり長い文章ですので、覚悟をしてください。(^-^)/
１年目
複利運用
５００万円（先行投資）＋１２０万円（月々１０万円の年間額）＋１２．４万円（利息）＝６３２．２万円
不動産投資
５００万円（先行投資）＋４５００万円（銀行借り入れ）で物件購入
[４５００万円・２．８％・３０年返済]
月々の返済 ▲１８．４万円×１２ヶ月＝２２０．８万円
家賃収入 ２０万円×１２ヶ月＝２４０万円
月々のプラス収益１．６万円×１２ヶ月＝１９．２万円
※余剰金と月々１０万円ずつの返済金を足します。
１９．２万円＋１２０万円＝１３９．２万円
１年目終了時のローン残高・・・４４００万円
※不動産投資は、余剰金が年１９．２万円でましたので、これを、２年目以降の繰上げ返済の資金にしていきます。
さあどうなっていくでしょうか？
２年目
複利運用
６３２万円＋１２０万円＋１５万円＝７６７万円
不動産投資
※１年目の１３９万円の繰上げ返済！！
月々の返済▲１７．８万円×１２ヶ月＝２１３．６万円
家賃収入 ２０万円×１２ヶ月＝２４０万円
月々のプラス収益２．２万円×１２ヶ月＝２６．４万円
※余剰金と月々１０万円ずつの返済金を足します。
２６．４万円＋１２０万円＝１４６．４万円
２年目終了時のローン残高・・・４１６０万円
３年目
複利運用
７６７万円＋１２０万円＝１７．７万円＝９０４．７万円
不動産投資
※２年目の１４６万円を返済！！
月々の返済▲１７．２万円×１２ヶ月＝２０６．４万円
家賃収入 ２０万円×１２ヶ月＝２４０万円
月々のプラス収益２，８万円×１２ヶ月＝３３．６万円
※余剰金と月々１０万円ずつの返済金を足します。
３３．６万円＋１２０万円＝１５３．６万円
３年目終了時のローン残高・・・３９１０万円
３年目が終わって、複利運用が年１７．７万円の利息収入を生むようになってきました。不動産投資は、年３３．６万円の余剰金ができています。不動産投資の場合は節税効果があるので、余剰金はもう少し作れるはずですが、今回はカウントしません。
４年目
複利運用
９０４万円＋１２０万円＋２０．５万円＝１０４４万円
不動産投資
※３年目の１５３万円を返済！！
月々の返済▲１６．５万円×１２ヶ月＝１９８万円
家賃収入 ２０万円×１２ヶ月＝２４０万円
月々のプラス収益３，５万円×１２ヶ月＝４２万円
※余剰金と月々１０万円ずつの返済金を足します。
４２万円＋１２０万円＝１６２万円
４年目終了時のローン残高・・・３６５０万円
５年目
複利運用
１０４４万円＋１２０万円＋２３．２万円＝１１８７万円
不動産投資
※４年目の１６２万円を返済！！
月々の返済▲１５．７万円×１２ヶ月＝１８８．４万円
家賃収入 ２０万円×１２ヶ月＝２４０万円
月々のプラス収益４．３万円×１２ヶ月＝５１．６万円
※余剰金と月々１０万円ずつの返済金を足します。 ５１．６万円＋１２０万円＝１７１．６万円
５年目終了時のローン残高・・・３３９０万円
６年目
複利運用
１１８７万円＋１２０万円＋２６万円＝１３３３万円
不動産投資
※５年目の１７１返済！！
月々の返済▲１４．９万円×１２ヶ月＝１７８．８万円
家賃収入 ２０万円×１２ヶ月＝２４０万円
月々のプラス収益５．１万円×１２ヶ月＝６１．２万円
※余剰金と月々１０万円ずつの返済金を足します。
６１．２万円＋１２０万円＝１８１．２万円
６年目終了時のローン残高・・・３１２０万円
７年目
複利運用
１３３３万円＋１２０万円＋２９万円＝１４８２万円
不動産投資
※６年目の１８１万円を返済！！
月々の返済▲１４万円×１２ヶ月＝１６８万円
家賃収入 ２０万円×１２ヶ月＝２４０万円
月々のプラス収益６万円×１２ヶ月＝７２万円
※余剰金と月々１０万円ずつの返済金を足します。
７２万円＋１２０万円＝１９２万円
７年目終了時のローン残高・・・２８５０万円
８年目
複利運用
１４８２万円＋１２０万円＋３２万円＝１６３４万円
不動産投資
※７年目の１９２万円を返済！！
月々の返済▲１３．１万円×１２ヶ月＝１５７．２万円
家賃収入 ２０万円×１２ヶ月＝２４０万円
月々のプラス収益６．９万円×１２ヶ月＝８２．８万円
※余剰金と月々１０万円ずつの返済金を足します。
８２．８万円＋１２０万円＝２０２．８万円
８年目終了時のローン残高・・・２５７０万円
８年目が終わり、複利の利息が年３２万円、月２．６万円です。一方、不動産投資は、年８２万円のプラス収益で月６．８万円となっています。ローン残高も２５７０万円まで減っています。本来のコンサルティングなら、不動産投資の「買い増し」が有効なんですが、今回は、そのまま計算していきます。
９年目
複利運用
１６３４万円＋１２０万円＋３５万円＝１７８９万円
不動産投資
※８年目の２０２万円を返済！！
月々の返済▲１２万円×１２ヶ月＝１４４万円
家賃収入 ２０万円×１２ヶ月＝２４０万円
月々のプラス収益８万円×１２ヶ月＝９６万円
※余剰金と月々１０万円ずつの返済金を足します。
９６万円＋１２０万円＝２１６万円
９年目終了時のローン残高・・・２２８０万円
１０年目
複利運用
１７８９万円＋１２０万円＋３８万円＝１９４７万円
不動産投資
９年目の２１６万円を返済！！
月々の返済▲１０．８万円×１２ヶ月＝１２９．６万円
家賃収入 ２０万円×１２ヶ月＝２４０万円
月々のプラス収益９．２万円×１２ヶ月＝１１０．４万円
※余剰金と月々１０万円ずつの返済金を足します。
１１０．４万円＋１２０万円＝２３０．４万円
１０年目終了時のローン残高・・・１９９０万円
１０年経ちました！！ここまでの投資額は、先行投資５００万円、月々の投資が、１０万円×１２ヶ月×１０年１２００万円です。合計１７００万円の投資をしていることになります。
１１年目
複利運用
１９４７万円＋１２０万円＋４１万円＝２１０８万円
不動産投資
※１０年目の２３０万円を返済！！
月々の返済▲９．６万円×１２ヶ月＝１１５．２万円
家賃収入 ２０万円×１２ヶ月＝２４０万円
月々のプラス収益１０．４万円×１２ヶ月＝１２４．８万円
※余剰金と月々１０万円ずつの返済金を足します。
１２４．８万円＋１２０万円＝２４４．８万円
１１年目終了時のローン残高・・・１６９０万円
１２年目
複利運用
２１０８万円＋１２０万円＋４４万円＝２２７２万円
不動産投資
※１１年目の２４４万円を返済！！
月々の返済▲８．２万円×１２ヶ月＝９８．４万円
家賃収入 ２０万円×１２ヶ月＝２４０万円
月々のプラス収益１１．８万円×１２ヶ月＝１４１．６万円
※余剰金と月々１０万円ずつの返済金を足します。
１４１．６万円＋１２０万円＝２６１．６万円
１２年目終了時のローン残高・・・１３８０万円
１３年目
複利運用
２２７２万円＋１２０万円＋４７万円＝２４３９万円
不動産投資
※１２年目の２６１万円を返済！！
月々の返済▲６．６万円×１２ヶ月＝７９．２万円
家賃収入 ２０万円×１２ヶ月＝２４０万円
月々のプラス収益１３．４万円×１２ヶ月＝１６０．８万円
※余剰金と月々１０万円ずつの返済金を足します。
１６０．８万円＋１２０万円＝２８０．８万円
１３年目終了時のローン残高・・・１０７０万円
１３年が終わり、複利の利息が年４７万円、月３．９万円です。不動産投資は、プラス収益が年１６０万円、月１３．４万円です。ここまでくると、不動産投資の節税効果が減っているので、私としたら、「買い増し」をして、節税効果を上げたいところですが、今回はガマンです。
１４年目
複利運用
２４３９万円＋１２０万円＋５１万円＝２６１０万円
不動産投資
※１３年目の２８０万円を返済！！
月々の返済▲４．８万円×１２ヶ月＝５７．６万円
家賃収入 ２０万円×１２ヶ月＝２４０万円
月々のプラス収益１５．２万円×１２ヶ月＝１８２．４万円
※余剰金と月々１０万円ずつの返済金を足します。
１８２．４万円＋１２０万円＝３０２．４万円
１４年目終了時のローン残高・・・７５０万円
１５年目
複利運用
２６１０万円＋１２０万円＋５４万円＝２７８４万円
不動産投資
※１４年目の３０２万円を返済！！
月々の返済▲２．８万円×１２ヶ月＝３３．６万円
家賃収入 ２０万円×１２ヶ月＝２４０万円
月々のプラス収益１７．２万円×１２ヶ月＝２０６．４万円
※余剰金と月々１０万円ずつの返済金を足します。
２０６．４万円＋１２０万円＝３２６．４万円
１５年目終了時のローン残高・・・４２０万円
１６年目
複利運用
２７８４万円＋１２０万円＋５８万円＝２９６２万円
不動産投資
※１４年目の３２６万円を返済！！
月々の返済▲０．６万円×１２ヶ月＝７．２万円
家賃収入 ２０万円×１２ヶ月＝２４０万円
月々のプラス収益１９．４万円×１２ヶ月＝２３２．８万円
余剰金と月々１０万円ずつの返済金を足します。
２３２．８万円＋１２０万円＝３５２．８万円
１６年目終了時のローン残高・・・０万円
１６年で、不動産投資が完済となりました。ローン残高が０です。ここからは、年２４０万円、月２０万円のプラスが続きます。
月２０万円×１２ヶ月×５年＝１２００万円
１０年＝２４００万円
１５年＝３６００万円
という収益見込みとなります。
複利運用は、１６年目で、総積立額が２９６３万円。結構、貯まりました。投資額が、５００万円＋１０万円×１２ヶ月×１６年＝２４２０万円ですので、利益が５４２万円です。１６年の成果です。利息は年５８万円、月４．８万円です。
【今回の試算の評価・まとめをします。】
不動産投資は、２４２０万円の資金で、５０００万円の時価の不動産を１６年で手に入れたことになります。
抵当権（借金）のない不動産を所有していることになります。おそらく、節税効果で、４００万円～８００万円ぐらいの節税ができているはずなので、資金繰りは、この試算よりプラスになることが考えられますが、逆に、今回の試算では、「家賃下落リスク」「修繕費用」などのネガティブな項目も配慮していませんので、節税効果は入れずに計算しました。
複利との比較では、「どっちが優れているか？」というのは、、資産運用の目的によって、評価対象が変わってきますから、目的によって「どっちが良い」は変わります。
例えば、複利運用では、今回、総投資額２４２０万円に対して総利息５４２万円。合計２９６２万円が積み上がりました。そして、１６年目の年間利息は５８万円、月４．８万円となります。月々の「キャッシュフロー」を目的とした行動なら、この金額は非効率だといえます。
不動産投資の、年間収益２４０万円、月２０万円と比べても、２５％しかありません。
しかし、換金性を考えた場合、その点では優位だと考えられます。
不動産投資の場合は、投資をはじめて１６年目での不動産の時価がどのくらいなるか？が不明確で、１６年目の時点で、全ての不動産を売却額が２９６２万円以上で売却が可能であれば、不動産投資が優位ですが、その点は不明確です。ですので、最終的に現金に換金して評価するなら、換金性で複利運用は優位といえます。
ここで、肝心なのが、資産運用には、「目的」が大事ということです。
例えば、「リタイアメント」「アーリーリタイア」などを目的に設定したとすれば、複利運用のキャッシュフロー月々４．８万円では実現が難しい。月２０万円という不動産投資レベルまで積み上げるには、「総額１億２０００万円」必要で、かなりの年数がかかることになります。
不動産投資は、「将来、いくらで売れる？」など、将来、お金に換金することで評価するなら、当然、その時の時価によって、ロスすることになるが、売却せずに収益を中心に考えれば、１家族が生活できる月々３０万円～５０万円といった家賃収入をつくるには、複利と比べても非常に効率が良い投資といえます。
つまり、「リタイアメント」「アーリーリタイア」という目的には、不動産投資が優れ、貯蓄など、お金を貯めるには、複利運用が優れていることになります。
インベストメントパートナーズのＢプランコンサルティングは、この資産運用の「目的」の設定から、その実現のサポートをしていますが、このような視点で、資産運用の「強み・弱み」を見極め、バランスを大切にしています。
長期運用を中心と考えているインベストメントパートナーズでは、１０年～３０年の年月の経過を前提として、「事業の成長～リタイアメント」や「家族の年齢の変化などのリスクバランスの調整」など、様々な要素によって対応が必要です。
不動産投資の「レバレッジ」と「複利」の活用は、クライアント様の理想未来実現には、大切であることは間違いありません。
かなり、長くなりましたが、今回は【複利運用と不動産投資「レバレッジ」との比較】でした。
最後まで読んでくださりありがとうございました。
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インベストメントパートナーズの資産運用・投資
資産運用と一言で表現しても、『株式投資』『投資信託』『生命保険』『国内・外貨預金』『不動産投資』『ＦＸ』・・・・というように、投資する対象によって、その目的・効果は様々なものとなります。
私たちは、あなたを理解しあなたが望むイメージを共有し、あなたの価値観や好みにいたるまで全て理解します。そして、何があなたにあっているのかを提案します。
『何をどうすればいいか？』
その答えは、あなたが考える『未来の暮らしの理想』『資産運用の目的』『達成させたいこと』によって大きく変わってきます。
私たちができること
・長期ビジョンの実現の資産運用
・目的を持った資産運用
・叶えたい理想未来実現のための資産運用
・長期に渡ってリスクがコントロールできる資産運用
私たちがしないこと
・値上がり目的の短期利益優先の資産運用
・短期利回り優先の格安不動産投資
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