不動産投資【貯めてから買うか？買ってから返すか？】どっちが効率が良いか？
先日のブログで、【複利運用と不動産投資「レバレッジ」との比較】 という試算をしました。
今回は、不動産投資で、「貯めてから買うか？買ってから返すか？」どっちが効率的かを。試算してみたいと思います。
前回みたいに、まず、ルールを決めて計算してみたいと思います。
では、ルールを決めます。
今回は、先行投資は、「なし」とします。
月々の投資は、月額１０万円を貯めていくようにします。
「買ってから返す」の方は、月額１０万円を、繰上げ返済していきます。
そして、投資する不動産投資は、
新築区分所有マンション
表面利回り・・・４．５％～５％
実質利回り・・・４％～４．５％
※実質利回りとは？
（年間収入－諸経費）÷（物件利回り＋購入時諸経費）
築浅中古区分所有マンション
表面利回り・・・６％～６．５％
実質利回り・・・５％～５．５％
新築区分所有物件と築浅中古区分所有物件のミックスさせたようにします。
実質利回り・・・４．５％
今回は、不動産投資利回りは、４．５％とします。
※実質利回りなんで、管理費や修繕費用も差し引いた収入ということになります。
前のブログにも書きましたが、もっと利回りの良い物件はあると思いますが、場所が悪かったり、古すぎたり、管理に問題あったりと、私があまり好きじゃなので、都心の２０㎡～４０㎡ぐらいの優良物件で試算しますね。ハイリスク・ハイリターンの高利回りを期待した人は、すみません。
「買ってから返す」の方は初年度（１年目）に５０００万円の借り入れによって、先に３物件購入し、後に返していく。
「貯めてから買う」は、月々１０万円ずつ貯めて、１７００万円貯まってから買う。買った後は、年間８０万円の家賃収入が入ってきますので、それを、月々の積み立てに上乗せて計算します。
こんなカンジのルールで計算してみます。
【ルールのまとめ】
先行投資・・・「なし」
月々の投資・・・月額１０万円
「買ってから返す」は、月額１０万円を繰り上げ返済。
「貯まってから買う」は、月額１０万円を貯めて、１７００万円の時点で、１物件ずつ買う。買った後は、年間８０万円の家賃収入を、月額１０万円の投資に上乗せ。
では、いきます。
１年目
「買ってから返す」
５０００万円の借り入れを実行し、３物件を購入！！
【金利２．８％・返済期間３５年】
月々の返済 ▲１８．６万円×１２ヶ月＝２２３．２万円
家賃収入 １８．７万円×１２ヶ月＝２２４．４万円
月々の収支 ０．１万円×１２ヶ月＝１．２万円
１年目終了時のローン残高・・・４９１０万円
「貯めてから買う」
月々１０万円×１２ヶ月＝１２０万円
貯めてきた合計・・・１２０万円
１年目がスタートしました。「買って返す」は、ルールのとおりに、実質利回り４．５％の物件を３件分購入し、２．８％の金利、３５年返済でスタートしています。「貯めてから買う」は、毎月１０万円ずつ貯めていくところからはじめています。どっちが、有利に動いていくか？見ていきましょう。
２年目
「買ってから返す」
※１年目の１２１万円を返済！！
月々の返済 ▲１８．２万円×１２ヶ月＝２１８．４万円
家賃収入 １８．７万円×１２ヶ月＝２２４．４万円
月々の収支 ０．５万円×１２ヶ月＝６万円
２年目終了時のローン残高・・・４７００万円
「貯めてから買う」
月々１０万円×１２ヶ月＝１２０万円
貯めてきた合計・・・３６０万円
３年目
「買ってから返す」
※２年目の１２６万円を返済！！
月々の返済 ▲１７．７万円×１２ヶ月＝２１２．４万円
家賃収入 １８．７万円×１２ヶ月＝２２４．４万円
月々の収支 １万円×１２ヶ月＝１２万円
※月額１０万円の投資と余剰金を足します。
１２０万円＋１２万円＝１３２万円
３年目終了時のローン残高・・・４４８０万円
「貯めてから買う」
月々１０万円×１２ヶ月＝１２０万円
貯めてきた合計・・・３６０万円
４年目
「買ってから返す」
※３年目の１３２万円を返済！！
月々の返済 ▲１７．１万円×１２ヶ月＝２０５．２万円
家賃収入 １８．７万円×１２ヶ月＝２２４．４万円
月々の収支 １．６万円×１２ヶ月＝１９．２万円
※月額１０万円の投資と余剰金を足します。
１２０万円＋１９．２万円＝１３９．２万円
４年目終了時のローン残高・・・４２６０万円
「貯めてから買う」
月々１０万円×１２ヶ月＝１２０万円
貯めてきた合計・・・４８０万円
５年目
「買ってから返す」
※４年目の１３９万円を返済！！
月々の返済 ▲１６．５万円×１２ヶ月＝１９８万円
家賃収入 １８．７万円×１２ヶ月＝２２４．４万円
月々の収支 ２．２万円×１２ヶ月＝２６．４万円
※月額１０万円の投資と余剰金を足します。
１２０万円＋２６．４万円＝１４６．４万円
５年目終了時のローン残高・・・４０３０万円
「貯めてから買う」
月々１０万円×１２ヶ月＝１２０万円
貯めてきた合計・・・６００万円
５年が終了しました！！前回の【複利運用と不動産投資「レバレッジ」との比較】でも書きましたが、この試算は、不動産投資のメリットの１つの節税効果を入れていません。おそらく、年収にもよりますが、５年間で、約２００万円～４００万円程度は、節税できると思います。そのかわり、「家賃下落リスク」「空室リスク」「修繕」などの、ネガティブな要素を入れていません。この節税効果で十分リスクヘッジは可能かと思い排除しました。
６年目
「買ってから返す」
※５年目の１４６万円を返済！！
月々の返済 ▲１５．９万円×１２ヶ月＝１９０．８万円
家賃収入 １８．７万円×１２ヶ月＝２２４．４万円
月々の収支 ２．８万円×１２ヶ月＝３３．６万円
※月額１０万円の投資と余剰金を足します。
１２０万円＋３３．６万円＝１５３．６万円
６年目終了時のローン残高・・・３８００万円
「貯めてから買う」
月々１０万円×１２ヶ月＝１２０万円
貯めてきた合計・・・７２０万円
７年目
「買ってから返す」
※６年目の１５３万円を返済！！
月々の返済 ▲１５．３万円×１２ヶ月＝１８３．６万円
家賃収入 １８．７万円×１２ヶ月＝２２４．４万円
月々の収支 ３．４万円×１２ヶ月＝４０．８万円
※月額１０万円の投資と余剰金を足します。
１２０万円＋４０．８万円＝１６０．８万円
７年目終了時のローン残高・・・３５７０万円
「貯めてから買う」
月々１０万円×１２ヶ月＝１２０万円
貯めてきた合計・・・８４０万円
８年目
「買ってから返す」
※７年目の１６０万円を返済！！
月々の返済 ▲１４．６万円×１２ヶ月＝１７５．２万円
家賃収入 １８．７万円×１２ヶ月＝２２４．４万円
月々の収支 ４．１万円×１２ヶ月＝４９．２万円
※月額１０万円の投資と余剰金を足します。
１２０万円＋４９．２万円＝１６９．２万円
８年目終了時のローン残高・・・３３２０万円
「貯めてから買う」
月々１０万円×１２ヶ月＝１２０万円
貯めてきた合計・・・９６０万円
９年目
「買ってから返す」
※８年目の１６９万円を返済！！
月々の返済 ▲１３．８万円×１２ヶ月＝１６５．６万円
家賃収入 １８．７万円×１２ヶ月＝２２４．４万円
月々の収支 ４．９万円×１２ヶ月＝５８．８万円
※月額１０万円の投資と余剰金を足します。
１２０万円＋５８．８万円＝１７８．８万円
９年目終了時のローン残高・・・３０７０万円
「貯めてから買う」
月々１０万円×１２ヶ月＝１２０万円
貯めてきた合計・・・１０８０万円
１０年が終了しました！！リアルなコンサルティングの現場では、１０年くらいで節税効果が減ってきますので、「買い増し」が有効です。さらには、購入時期を、ずらすことで、年間収支を良くし、リスクヘッジにもなります。ローンの残高を見て、将来、資産収入を１０００万円作るという目標に向けて手を加える時期なんですが、ここはガマンして試算を見守ります。
１０年目
「買ってから返す」
※９年目の１７８万円を返済！！
月々の返済 ▲１３万円×１２ヶ月＝１５６万円
家賃収入 １８．７万円×１２ヶ月＝２２４．４万円
月々の収支 ５．７万円×１２ヶ月＝６８．４万円
※月額１０万円の投資と余剰金を足します。
１２０万円＋６８．４万円＝１８８．４万円
１０年目終了時のローン残高・・・２８１０万円
「貯めてから買う」
月々１０万円×１２ヶ月＝１２０万円
貯めてきた合計・・・１２００万円
１１年目
「買ってから返す」
※１０年目の１８８万円を返済！！
月々の返済 ▲１２．１万円×１２ヶ月＝１４５．２万円
家賃収入 １８．７万円×１２ヶ月＝２２４．４万円
月々の収支 ６．６万円×１２ヶ月＝７９．２万円
※月額１０万円の投資と余剰金を足します。
１２０万円＋７９．２万円＝１９９．２万円
１１年目終了時のローン残高・・・２５４０万円
「貯めてから買う」
月々１０万円×１２ヶ月＝１２０万円
貯めてきた合計・・・１３２０万円
１２年目
「買ってから返す」
※１１年目の１９９万円を返済！！
月々の返済 ▲１１．１万円×１２ヶ月＝１３３．２万円
家賃収入 １８．７万円×１２ヶ月＝２２４．４万円
月々の収支 ７．６万円×１２ヶ月＝９１．２万円
※月額１０万円の投資と余剰金を足します。
１２０万円＋９１．２万円＝２１１．２万円
１２年目終了時のローン残高・・・２２７０万円
「貯めてから買う」
月々１０万円×１２ヶ月＝１２０万円
貯めてきた合計・・・１４４０万円
１３年目
「買ってから返す」
※１２年目の２１１万円を返済！！
月々の返済 ▲１０．１万円×１２ヶ月＝１２１．２万円
家賃収入 １８．７万円×１２ヶ月＝２２４．４万円
月々の収支 ８．６万円×１２ヶ月＝１０３．２万円
※月額１０万円の投資と余剰金を足します。
１２０万円＋１０３．２万円＝２２３．２万円
１３年目終了時のローン残高・・・１９９０万円
「貯めてから買う」
月々１０万円×１２ヶ月＝１２０万円
貯めてきた合計・・・１５６０万円
１４年目
「買ってから返す」
※１３年目の２２３万円を返済！！
月々の返済 ▲８．９万円×１２ヶ月＝１２１．２万円
家賃収入 １８．７万円×１２ヶ月＝２２４．４万円
月々の収支 ９．８万円×１２ヶ月＝１１７．６万円
※月額１０万円の投資と余剰金を足します。
１２０万円＋１１７．６万円＝２３７．６万円
１４年目終了時のローン残高・・・１７００万円
「貯めてから買う」
月々１０万円×１２ヶ月＝１２０万円
貯めてきた合計・・・１６８０万円
１５年目
「買ってから返す」
※１４年目の２３７万円を返済！！
月々の返済 ▲７．６万円×１２ヶ月＝９１．２万円
家賃収入 １８．７万円×１２ヶ月＝２２４．４万円
月々の収支 １１．１万円×１２ヶ月＝１３３．２万円
※月額１０万円の投資と余剰金を足します。
１２０万円＋１３３．２万円＝２５３．２万円
１５年目終了時のローン残高・・・１４１０万円
「貯めてから買う」
月々１０万円×１２ヶ月＝１２０万円
貯めてきた合計・・・１８００万円
１７００万円の物件を１件購入！！
※１６年目以降から、年８０万円の家賃収入がプラス！！
貯めてきた合計の残高・・・１００万円
１５年が終わりました！！「貯めてから買う」が、１件買えました！！１５年にして１件購入です。次回から年間８０万円の家賃が資産収入として、プラス収益になります。一方、「買ってから返す」は、ローン残高が１４１０万円と、かなり減らしてきています。さあ！どうなっていくんでしょうか。
１６年目
「買ってから返す」
※１５年目の２５３万円を返済！！
月々の返済 ▲６．３万円×１２ヶ月＝７５．６万円
家賃収入 １８．７万円×１２ヶ月＝２２４．４万円
月々の収支 １２．４万円×１２ヶ月＝１４８．８万円
※月額１０万円の投資と余剰金を足します。
１２０万円＋１４８．８万円＝２６８．８万円
１６年目終了時のローン残高・・・１１１０万円
「貯めてから買う」
月々１０万円×１２ヶ月＝１２０万円
※家賃収入８０万円＋１２０万円＝２００万円
貯めてきた合計・・・３００万円
１７年目
「買ってから返す」
※１６年目の２６８万円を返済！！
月々の返済 ▲４．７万円×１２ヶ月＝５６．４万円
家賃収入 １８．７万円×１２ヶ月＝２２４．４万円
月々の収支 １４万円×１２ヶ月＝１６８万円
※月額１０万円の投資と余剰金を足します。
１２０万円＋１６８万円＝２６８．８万円
１７年目終了時のローン残高・・・８００万円
「貯めてから買う」
月々１０万円×１２ヶ月＝１２０万円
※家賃収入８０万円＋１２０万円＝２００万円
貯めてきた合計・・・５００万円
１８年目
「買ってから返す」
※１７年目の２８８万円を返済！！
月々の返済 ▲３万円×１２ヶ月＝３６万円
家賃収入 １８．７万円×１２ヶ月＝２２４．４万円
月々の収支 １５．７万円×１２ヶ月＝１８８．４万円
※月額１０万円の投資と余剰金を足します。
１２０万円＋１８８．４万円＝３０８．８万円
１８年目終了時のローン残高・・・４８０万円
「貯めてから買う」
月々１０万円×１２ヶ月＝１２０万円
※家賃収入８０万円＋１２０万円＝２００万円
貯めてきた合計・・・７００万円
１９年目
「買ってから返す」
※１８年目の３０８万円を返済！！
月々の返済 ▲１万円×１２ヶ月＝１２万円
家賃収入 １８．７万円×１２ヶ月＝２２４．４万円
月々の収支 １７．７万円×１２ヶ月＝２１２．４万円
※月額１０万円の投資と余剰金を足します。
１２０万円＋２１２．４万円＝３３２．４万円
１８年目終了時のローン残高・・・０万円
「貯めてから買う」
月々１０万円×１２ヶ月＝１２０万円
※家賃収入８０万円＋１２０万円＝２００万円
貯めてきた合計・・・９００万円
１９年終了時で、「買って返す」が、ローン残高が０になりました！！次回から、月額１８．７万円×１２ヶ月＝２２４．４万円の資産収入をそのまま受け取っていくようになります。この状態になったら、物件の買い増しをして、雪だるま式に「買い増し」しても、年間収支がプラスで、さらに将来の資産収入が増えるという良い循環ができている時期です。リアルなコンサルティングでは、ローンの残高が０になる前に、手を加えて改善するんですが、ひとまず、「買ってから返す」は０になりました。一方、「貯めてから買う」は、１件購入できましたけど、もう１件購入まで、まだ、時間が必要です。
２０年目
「買ってから返す」
※ローンの残債は０！！
月々の返済 ▲０万円×１２ヶ月＝１２万円
家賃収入 １８．７万円×１２ヶ月＝２２４．４万円
月々の収支 １８．７万円×１２ヶ月＝２２４．４万円
※月額１０万円の投資と余剰金を足します。
１２０万円＋２２４．４万円＝３４４．４万円
余剰金の合計・・・３４４．４万円
「貯めてから買う」
月々１０万円×１２ヶ月＝１２０万円
※家賃収入８０万円＋１２０万円＝２００万円
貯めてきた合計・・・１１００万円
２１年目
「買ってから返す」
※ローンの残債は０！！
月々の返済 ▲０万円×１２ヶ月＝１２万円
家賃収入 １８．７万円×１２ヶ月＝２２４．４万円
月々の収支 １８．７万円×１２ヶ月＝２２４．４万円
※月額１０万円の投資と余剰金を足します。
１２０万円＋２２４．４万円＝３４４．４万円
余剰金の合計・・・６８８．８万円
「貯めてから買う」
月々１０万円×１２ヶ月＝１２０万円
※家賃収入８０万円＋１２０万円＝２００万円
貯めてきた合計・・・１３００万円
２２年目
「買ってから返す」
※ローンの残債は０！！
月々の返済 ▲０万円×１２ヶ月＝１２万円
家賃収入 １８．７万円×１２ヶ月＝２２４．４万円
月々の収支 １８．７万円×１２ヶ月＝２２４．４万円
※月額１０万円の投資と余剰金を足します。
１２０万円＋２２４．４万円＝３４４．４万円
余剰金の合計・・・１０３３．２万円
「貯めてから買う」
月々１０万円×１２ヶ月＝１２０万円
※家賃収入８０万円＋１２０万円＝２００万円
貯めてきた合計・・・１５００万円
２３年目
「買ってから返す」
※ローンの残債は０！！
月々の返済 ▲０万円×１２ヶ月＝１２万円
家賃収入 １８．７万円×１２ヶ月＝２２４．４万円
月々の収支 １８．７万円×１２ヶ月＝２２４．４万円
※月額１０万円の投資と余剰金を足します。
１２０万円＋２２４．４万円＝３４４．４万円
余剰金の合計・・・１３７７．６万円
「貯めてから買う」
月々１０万円×１２ヶ月＝１２０万円
※家賃収入８０万円＋１２０万円＝２００万円
貯めてきた合計・・・１７００万円
※１７００万円の物件を購入！！
２４年目以降は、家賃収入８０万円×２＝１６０万円がプラスに！！
「貯めてから買う」が２３年目で、２件目の物件が購入できました！！一方、「買ってから返す」は、２３年目の余剰金が１３７７．６万円で、２４年目の余剰金３４４万円を足すと、１７００万円を超えるので、来年には、現金で４件目の物件を購入できます。そうすると、資産収入が３００万円を超えてくるようになります。これから以降の試算で、両方、貯まってから買うになりますので、２３年で、とりあえず、この試算は終了します。
【今回の試算の評価】
前回の【複利運用と不動産投資「レバレッジ」との比較】でも、そうですが、試算は大変でした。
２３年終了時で、「買ってから返す」は、月額１０万円の投資で、物件が４物件買えたことになります。「貯めてから買う」は、同じ月額１０万円の投資で、２物件購入できたことになります。
同じ、投資額で、この違いは「レバレッジ」の効果です。同じ月額１０万円ずつの投資ですが、「買ってから返す」は、先に３物件購入しているため、年２２５万円の家賃収入を最初の段階から受け取り、返済していくことで、実際の月額の投資は、２８万円ずつ投資していることになります。一方、「貯めてから買う」は、月額１０万円しか貯めていません。この違いが、将来にわたって「差」として出てきたわけです。
資産運用を考える時、ほとんどの方が、積み上げで考えていきます。「貯めてから買う」に似た方法です。「貯めてから買う」は、不動産投資に限らず、前回の「複利運用」でも、積み上げの方法です。しかし、資産収入を１０００万円単位で構築するには、この「積み上げの方法」では時間がかなりかかりますし、投資できる「金額×時間」によって、限界きます。
たくさん投資できる人は、資産収入１０００万円クラスを無事に構築できますが、それ以外の人は、積み上げていく最初の段階では、投資できる額も少ないので、ほとんどの方が、まとまった資産収入を構築するまで到達できないケースが多くあります。
肝心なのが、「投資金額×時間」によって、資産を構築できます。
「レバレッジ」では、最初に数千万～億単位の資金調達によって、最初に収益を作り出してから、後に返す。つまり、「投資金額×時間」の最初の投資金額を大きくすることが可能です。借り入れ資金によって、自分の年収を上げてから、投資金額を大きくして、後は、時間をかけて運用していくことで、将来の資産を構築し、将来の資産収入をつくりだすようになります。
インベストメントパートナーズでは、年収１０００万円～６０００万円クラスのクライアント様が多数おられますが、「積み上げ」「レバレッジ」両方の強み・弱みをミックスさせることを大切にしています。
「積み上げ」のみでは、資産運用で、「理想未来実現は不可能」です。逆に、「レバレッジ」だけでも、その実現は不可能といえます。
長くなりましたが、今回は、「買って返すか？貯めて買うか？」どっちが効率的良いか？でした。
最後まで、読んでいただきありがとうございました。
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