インベストメントパートナーズは、 『Ｂプランコンサルティング』 というコンサルティングサービスで、「資産運用・投資で、何から考えていいか？」 という 「思考の型」 から、お伝えしているようにしています。

　「何から考えるか？」 については、思考の順番を提示します。

　はじめて資産運用・投資を考える人にも、投資経験１０年以上の人と同等の検討方法を提供し、理想未来実現型の資産運用を提唱している会社です。

　考える順番や思考プロセスを実践していくと、 「自分には、どんな資産運用がベストなのか？」。

　そして、 「どのように継続させていけばいいか？」 など、自分自身に考えが生まれてきます。

　さらに考えを進めると、Ｂプランコンサルティングのプロセスでは、資産運用・投資をはじめる目的となる、未来のビジョンを描くことになります。

　「理想未来実現の資産運用」の中心となるところです。

　ここまでは、ある一定的なプロセスなんですが、ただ、この「理想未来」は、人によって描くイメージはバラバラです。

　理想未来の規模やグレードによって、本当に実現させるよう考えるなら、資産運用の手段、投資金額も、グレードによって連動するからです。

例えば、

　「１０年以内にアーリーリタイアをしたい！しかも、アーリーリタイア後は、資産収入は年１０００万円ほしい！！」

　このクラスの理想未来を実現させるには、それなりの先行投資と、その後も定期的に投資を重ねていかないと達成は不可能です。

　逆に、

　「１５～２０年くらいをメドに、働かない収入を、公的年金とは、別に、月々２０～３０万円くらい、公的年金とか私的年金など、全てあわせたら年８００～１０００万円くらは、ほしい！！」

　このクラスの理想未来なら、不動産投資を軸にして設計すれば、さほど先行投資も、その後の定期的な投資も少なくできる。

　そこで、クライアント様から、 「理想未来」 をヒアリングするんですけど。

　やっぱりある程度のグレードの理想未来を実現するには、「不動産投資」は欠かせない投資手段であることを理解してほしいですけど・・・

　偏見をもたれている方も多いように思います。

　そこで、前置きがかなり長くなりましたが、不動産投資について、わかってもらうためにレポートを書こうと思っています。

　それを、ブログに載せたいということを書くだけなのに長くなりました。

　では、載せます。

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　この書の目的を、カンタンに言うなら、不動産投資の『力』や『可能性』を理解し、これまで思い描けなかったビジョンを、新しいリテラシーによって、自分自身の期待を超えるビジョンを描いてもらえるようになることです。

　単なる「妄想」「夢物語」のビジョンではなく、行動や実現のつながるリアルな理解を意識します。

　不動産投資は、古くは農耕技術が発展し、『土地を持つ＝食料を得る』という土地に価値が認められるようになった頃から存在しています。本当に古くからある資産運用法なのです。

　歴史では、資産となる『土地』を所有するために、当時は、当然、市場システムなどが整備されていませんから、莫大な戦費を使い戦争などで奪い合うのです。

　土地にはそれほどの価値が有り、誰もが手に入れたかったのです。

　昔は、権力者しか土地を所有できませんでしたが、現在では、幸せなことに、必要な対価を払えば、基本的に誰でも所有できます。（一部の国(中国)等では、現代でも土地の所有権を認めていませんが・・・。）

　歴史を見ても、価値有る不動産を所有するものが権力者となり、その時代で、自分のビジョンの実現をしてきていましたが、現代となっても、価値有る不動産を所有すると、定期的に安定収入を得ることができます。

　歴史だけでなく、現在でも、不動産投資を軸とし、成功をおさめている方は数多く存在しています。

　そして、現代では、その経済的成功者を富裕層と呼ばれています。

　はじめての方への挨拶だけと思いましたが、ここで少しだけ、富裕層がどれだけ不動産投資を関わっているか？を紹介してみます。

　富裕層のポートフォリオです。

引用ワールド・ウェルス・レポート

オレンジ　　※オルタナティブ投資

青　　　　　 不動産

紫　　　　　　現預金 　　　　　

水色　　　　 債権

グレー 　　　株式

※オルタナティブ投資は、「代替投資」とも呼ばれ、株式（上場銘柄）や債券などの伝統的な資産とは異なる資産への投資をいう。その語源であるオルタナティブ（alternative）とは、「既存のものに代わる、慣習にとらわれない」といった意味。具体的な投資対象としては、未公開株式等。

そして、次の画像が、アジアの国別のポートフォリオ。

左から７番目が日本です

　富裕層についての公式な定義は存在しませんが、一般的に「年収が３０００万円以上」「金融資産が１億円以上」このようにいわれるようです。

　富裕層を調査したワールド・ウェルス・レポート でも明らかになっていますが、日本には１６０万人いるといわれています。

　次の図は、富裕層の収入源についての参考データです。

＜富裕層の財布より引用＞

　３０代では、９３．８％の給与・報酬所得を得ています。その後、９０％を台をキープしながら、６０代で８０％、７０代以上では６６％と、その収入源は別の収入へとシフトが進んでいることがわかります。

　地代・賃料の比率が、３０代　１８．８％→５０．０％～５４．５％

　配当の比率は、３０代　９．４％→３９．６％～７０代以上で３８・６％

　利子・利息の比率、３０代　３．１％→６０代で１９．８％～７０代以上で２５％

　このように、給与・報酬所得の比率は下がり、それ以外の収入、つまり資産収入の比率は各分野で上昇しています。

　その中でも、地代・賃料の比率が１８．８％→５０．０％～５４。５％に上昇しており、富裕層の約５割が不動産収入を得て、将来の収入の柱になっていることがわかります。

　 　これは、インベストメントパートナーズの例でも、弊社のクライアント様の多くは年収は１０００万円～３０００万円と収入が高い方が多数いらっしゃいます。

　収入が高いと貯蓄が増え、増えた貯蓄で、不動産や有価証券を買い、その家賃や利息・配当が更なる収入へと繋がっているというケースと同じく、富裕層の成長サイクルを見つけることができます。

　富裕層の多くが不動産に投資をし、そのリターンを得ているということです。

　次のデータは、富裕層の不動産の保有率です。

＜富裕層の財布より引用＞

　様々な不動産に関する保有率ですが、「所有している不動産はない」という項目のでの数字は、３０代で２１．９％、６０代～７０代以上では、回答が０％になっています。

　「自宅の住宅・土地以外の不動産を所有」では、「金融資産１億以上」の富裕層は６０代～７０代では居住用以外の不動産保有率が約８割となっています。

　億数千万から億単位の不動産を所有していることになります。

　不動産投資は、その他の投資や資産運用と大きく違うところに、優れた担保価値があります。

　これは、投資手法の『レバレッジ』とも言われ、金融機関から、購入物件を担保に資金調達し、物件を手に入れ、その後、賃料収入などで返済していくというものです。

　賃料収入は、年収の上乗せとなり、富裕層の定義の１つの「年収３０００万円以上」の中でも、収入の源の比率を年齢と共に上昇させています。

　先に不動産に投資し、年収を上げ、その上がった収入によって、借入金を返済し、徐々に借入金の利子を減らすことによって、手元に残る収入を増やしてきます。

　このようなプランを持つことによって、資産は増え、資産収入を構築していきます。

　投資手法の「レバレッジ」は、例えば、年５００万ずつ資産を増やして、１０年で５０００万円の資産をつくるという積み上げの方法とは、逆の方向で、最初から、金融機関から、５０００万円の資金調達をし、先に賃料収入を受け取り、後に返済することになります。

　賃料収入の年収の上乗せで返済するため、そもそも、年５００万円のペースで資産を増やせる方は、「レバレッジ」で、資産をつくり、それと同時に、自身の給与・所得での資産構築も同時に可能です。

　さらには、税制上のメリットもありますので、節税効果が期待でき、資産形成の軸にしていくことには、有効な手段だといえます。

　この書では、まずは、不動産投資の正体を明らかにし、冒頭でも書きましたが、不動産投資の理解によって、自分自身の期待を超えるビジョンを描いてもらえるようになり、さらには、行動につながるようになればと思っています。