医師向け区分マンション投資の最新利回りデータ

高所得ゆえに重くのしかかる税負担と、多忙な勤務環境は、多くの医師が直面する大きな課題ではないでしょうか。

その解決策の1つとして、区分マンション投資が挙げられます。

この記事では、医師が区分マンション投資を行うメリットや期待利回りの最新動向、成功のポイントについて解説します。

医師の資産戦略と区分マンション投資の役割

高収入ゆえの重い税負担と多忙な日々に直面する医師にとって、区分マンション投資はその高い信用力を活かせる最適な手段です。この投資を通じて、医師は税負担を軽減しながら、本業に影響なく確実な資産形成を実現できます。

医師の投資環境と特有のニーズ

医師の平均年収は勤務医でも約1,200万円と言われており、高所得者層に分類されます。開業医の場合は、経営年数にもよりますが、勤務医よりもはるかに高い年収に達する可能性もあります。

日本の累進課税制度では、課税所得が1,800万円を超えると所得税率は40%、住民税10%と合わせて50%の税率が適用されます。さらに、課税所得が4,000万円を超える部分には所得税率45%が適用され、実効税率は55%です。

つまり、55%の税率が適用される医師が追加で100万円稼いだとしても、手取りは45万円程度にしかなりません。この高い税負担を軽減する手段として、不動産投資による損益通算が有効と言われています。

時間の制約と投資効率

医師という職業は、日々の診療や手術、当直、学会参加など、極めて多忙なスケジュールで動いています。株式投資のように日中の値動きをチェックしたり、ビジネスを自ら経営して時間を割いたりすることは、現実的ではありません。

区分マンション投資の最大の魅力は、「管理のほとんどを委託できる」という点にあります。賃貸管理会社に月額家賃の3～5%程度の手数料を支払えば、入居者募集、家賃回収、クレーム対応、退去手続きまでの大半を代行してもらえます。医師は年に数回、報告書に目を通すだけで、ほぼ手間をかけずに不動産収益と節税効果を享受することも可能です。

医師の信用力という最大の武器

不動産投資において、医師が持つ最大のアドバンテージは「圧倒的な信用力」です。金融機関は、医師という職業を「高収入」「安定性」「社会的信用」の三拍子が揃った最優良顧客として評価する傾向があります。

一般的なサラリーマンが不動産投資ローンを組む場合、頭金として物件価格の20〜30%を要求されることが多く、金利も2%〜3%台が相場です。しかし医師の場合、フルローン（頭金ゼロ）やオーバーローン（諸費用込み）での融資が可能となり、金利も1%〜1.5%台という破格の条件を引き出せるケースが少なくありません。

この優遇融資を活用することで、少ない自己資金で大きなレバレッジ効果を生み出し、自己資金利回り（CCR：Cash on Cash Return）を劇的に高めることが可能になります。

自己資金利回り（CCR）は、投資した自己資金（頭金や諸費用）に対して、年間でどれだけの現金が手元に戻ってくるかを示す、投資効率の真の指標です。

CCRが高いということは、投じた自己資金に対するリターンが非常に高い状態を意味します。医師が、フルローンで自己資金を諸費用分まで圧縮することで、CCRの分母が小さくなり、一般的な投資家に比べて、リターンが2倍以上に跳ね上がる可能性があります。

医師の区分マンション投資「成功要件」

不動産業界には「表面利回り10%！」などといった魅力的な広告が溢れていますが、その多くは実態とかけ離れた数字です。

本記事では、公的データのみを根拠として区分マンションの利回りを分析します。

2024年10月時点の最新データによると、東京・城南地区（渋谷区、目黒区、品川区など）のワンルームマンションに対してプロの不動産投資家が求める期待利回りは3.8%です。

この数字は決して高くありませんが、医師の優遇融資と節税効果を組み合わせることで、実質的なリターンは大きく向上します。

税引き後の実質キャッシュフロー最大化戦略

不動産投資の成否を分けるのは、「表面利回り」でも「実質利回り」でもなく、最終的に手元に残る「税引き後キャッシュフロー」です。特に高税率が適用される医師にとって、減価償却費による損益通算と、勤務医の場合は税金還付も物件選びの最重要ポイントとなります。

本章では、課税所得1,800万円の勤務医が2,500万円の区分マンションを購入した場合の具体的なシミュレーションを提示し、初年度から5年間の税引き後キャッシュフローを詳細に解説します。

区分マンション市場の最新の利回りと価格動向

2024年現在、区分マンション市場は価格高騰と利回り低下が同時に進行しています。本章では、公的データに基づく最新の期待利回りを分析し、不動産価格の高騰が医師の投資戦略に与えるデメリットとメリットを明確にします。

投資家が重視する期待利回り（最新データ）

公的機関が公表している区分マンション投資の利回りデータは限られています。

一般財団法人日本不動産研究所の「不動産投資家調査」によると、区分マンションに対してプロ投資家が求める主な地域の期待利回りは以下の通りです。

参考：一般財団法人　日本不動産研究所

期待利回りとは、不動産投資家が、ある特定の物件やエリアに対して、「この程度の利回り（収益性）がなければ投資しない」と考える、投資判断の最低基準となる利回り水準のことです。なお、都心の優良物件ほど利回りは低く、地方や築古物件ほど高くなる傾向があります。

東京・城南地区（渋谷区・目黒区・品川区など）:

期待利回り3.8%は低く見えますが、空室リスクが極めて低く、資産価値の維持・上昇が期待できます。医師のように本業が多忙で、管理に時間を割けない投資家にとって、「安定性」と「流動性の高さ」は重要であり、安全性の高い投資先と言えます。

地方中核都市（札幌・仙台・広島・福岡）:

期待利回り4.5〜5.2%と、東京より高い水準でキャッシュフロー重視の投資家には魅力的です。ただし、東京に比べると賃貸需要の変動が大きく、売却時の流動性が低いリスクを理解しておく必要があります。自身の勤務先や関連施設がある地方都市など、土地勘を活かした投資に限定すべきです。

区分マンション価格の高騰傾向

国土交通省が公表する「不動産価格指数」（2010年の平均価格を100とした指数）によると、2025年2月公表の最新データでは区分マンションの価格指数は211.8となっており、2010年比で約2.1倍に上昇しています。

出典：国土交通省「不動産価格指数（令和7年2月・令和6年第4四半期分）」

この価格高騰は、投資にデメリットとメリットの両面をもたらします。まず、デメリットとしては、物件価格が上昇することで、同じ家賃収入でも表面利回りが低下する点です。

一方、メリットは2つあります。1つは、価格上昇により将来の売却時におけるキャピタルゲイン（売却益）が得られる可能性がある点です。2つ目は、表面利回りが低下しても、医師の信用というアドバンテージを利用して好条件の融資を受けられれば、「自己資金利回り（CCR）」は依然として魅力的な水準を保てるという点です。

表面利回りと実質利回りの違い

不動産業者が提示する「表面利回り（グロス利回り）」は、年間家賃収入を物件価格で割っただけの数字で、運営時の経費が一切考慮されていません。そのため、表面利回りだけを見て投資判断をすると、赤字経営に陥るリスクが高くなります。

実質利回りを圧迫する主なコスト

• 区分マンション投資では、主に以下の固定的なコストが発生します。

• 管理費・修繕積立金: 月額合わせて1.5万円〜3.5万円程度。

• 固定資産税・都市計画税: 固定資産税評価額（新築時は物件価格の60%〜70%程度。築年数が経過すると評価額は下がります）に対して、固定資産税1.4% + 都市計画税0.3% = 合計約1.7%の税率で課税されます。

• 賃貸管理委託料: 家賃収入の5%程度が一般的（相場は3%〜8%）。

• 変動的なコスト: 空室損失（家賃の5%〜15%を想定）、原状回復費用、広告料。

実質利回りの計算例

具体的な数字で、表面利回りと実質利回りの違いを見てみましょう。

【物件条件】

• 物件価格：2,500万円

• 築年数：15年（RC造）

• 月額家賃：85,000円

• 年間家賃収入：102万円

• 表面利回り：4.08%

【年間経費の内訳】

以下の経費は、賃貸管理会社への委託を前提とし、実例を参考に想定しています。

【実質利回り】

年間家賃収入から年間ランニングコストを差し引いて計算します。

実質利回り= (102万円−63.5万円)÷2,500万円×100＝1.54%

このように、表面利回り4.08%の物件でも、実質利回りは1.54%にまで低下し、ローンの返済額を考慮すると税引前キャッシュフローはマイナスになります。

しかし、ここで投資判断を下すのは早計です。医師の場合、次章で解説する優遇融資と減価償却を組み合わせることで、自己資金利回り（CCR）は大きく向上します。レバレッジ効果により、長期的な資産形成と節税効果を両立できます。

ただし、金利上昇や修繕積立金の値上げなどのリスクも考慮した上で、総合的に判断することが重要です。

融資戦略と利回りを最大化するポイント

医師の不動産投資は、金融機関からの低金利・高額融資を受けやすい信用力の高さと、高い所得税率ゆえに損益通算による節税メリットが大きい点をどう活用するかがポイントです。

本章では、これらを活用して、どのように税引後リターンと長期的な資産形成を実現するかを解説します。

医師の優遇ローン：一般投資家との決定的な違い

金利の優遇と融資期間の延長を組み合わせることで、年間返済額を大きく減らせます。このように、医師の融資条件であれば、キャッシュフローをプラスに保ちやすくなるのです。

区分マンション投資の成果は税引き後キャッシュフローを確認する

不動産投資の成否を分けるのは、「表面利回り」でも「実質利回り」でもなく、最終的に手元に残る「税引き後キャッシュフロー」です。特に高税率が適用される医師にとって、この手残りを最適化することが、物件選びの重要なポイントとなります。

医師の投資パフォーマンスを測るためには、自己資金利回り（CCR：Cash on Cash Return）が有効です。CCRは、最終的に投下した自己資金に対してどれだけの現金が戻るかを示します。

融資を活用する不動産投資では、このCCRが真の投資パフォーマンスを示します。医師がフルローンで自己資金（CCRの分母）を圧縮することで、CCRは一般投資家と比べて高い利回りを狙うことも可能です。

減価償却費による損益通算の効果

減価償却費による損益通算も、CCRの分子（年間税引後キャッシュフロー）の増加に寄与します。減価償却費は、実際にはお金が出ていかない経費であり、高額な給与所得と相殺することで、所得税の還付を受けられます。

【減価償却費の計算】

築15年のRC造区分マンション（法定耐用年数47年）を例に、減価償却費を計算します。

• 建物価格=2,500万円×60%（建物比率※）=1,500万円

• 年間減価償却費=1,500万円÷32年=468,750円

※建物比率の決定方法：区分マンションの建物比率は、売買契約書の内訳や固定資産税評価額の比率など、客観的な根拠に基づいて確定します。

※中古資産の耐用年数には、簡便法と残存耐用年数法の2つの計算方法があります。ここでは残存耐用年数法（47年－15年＝32年）を採用しています。この方法により、簡便法（35年、減価償却費約42.9万円）よりも減価償却費が大きくなり（約46.9万円）、結果として節税効果も大きくなります。

なお、第6章「節税と収益力を高める物件選びと手続き」の築20年の事例では、より一般的な簡便法を使用しています。

【税還付額の計算とCCR】

前提: 課税所得※1,800万円の勤務医（所得税率33%＋住民税率10%）、金利1.2%フルローン、自己資金250万円（諸費用のみ）。

※課税所得とは、年収から給与所得控除、社会保険料控除、基礎控除などの各種控除を差し引いた、最終的に税率がかけられる所得金額のことです。

この前提に基づき計算すると、年間で約 38.4万円の不動産所得の赤字が発生し、勤務医の場合、給与所得と損益通算することで、年間約 16.5万円（▲38.4万円×43%（所得税33% + 住民税10%）＝）の税負担の軽減効果（所得税は税金の還付）があります。

【最終的な税引後キャッシュフロー（初年度）の一例】

初年度は約32.6万円の赤字となり、CCRもマイナスとなります。しかし、このマイナスは、以下の理由から長期的な資産形成として評価すべきです。

• 【初年度の赤字を長期的に評価すべき理由】

• 資産形成効果：ローン返済の約66%（年57.6万円）は元本返済であり、確実に資産が蓄積されます

• 継続的節税：年16.5万円の税還付が17年間継続し、累積約280万円の節税効果があります

• CF改善：利息負担の減少により年々CFが改善、減価償却終了後は徐々にCFが改善し、ローン完済後は年約20万円以上のプラスCFとなります

• 売却益の可能性：立地の良い物件は売却時にキャピタルゲインを得られる可能性があります

このように、医師の不動産投資は、短期的なCFよりも長期的な総合リターン（資産形成+節税+売却益）で評価すべきといえます。

節税と収益力を高める物件選びと手続き

物件選びは、区分マンション投資成功の重要な要素です。本章では、高利回りを維持しつつ、節税メリットを生かすための物件の選び方を解説します。

エリア選定の2つの戦略

堅実投資（東京）は利回りが低いものの、空室リスクが低く、売却時の流動性と資産価値の維持が期待できます。多忙な医師に適した、安全性の高い物件といえるでしょう。

節税効果を最大化する物件の選び方

減価償却による節税効果を最大化するには、築年数と構造に注目して選ぶ必要があります。

この観点から、築15年〜25年のRC造区分マンションが推奨されます。その理由として、年間減価償却費が40万円〜60万円程度と適度に大きい一方で、建物の状態が良好で融資が付きやすいため、節税とリスクのバランスが最も優れているためです。

【具体的な節税効果（5年間の累計）】

実際に、築20年のRC造区分マンション（物件価格2,500万円、建物比率60%）を例に、5年間の節税効果を計算します。

まず、建物価格を確定します。減価償却は建物部分のみに適用されるため、総額2,500万円のうち60%にあたる1,500万円を建物価格とします。この60%は、売買契約書や固定資産税評価額に基づき、税務上の安全性を確保するために設定された比率です。これにより、計上した建物の価格の妥当性を、客観的な書類（契約書や評価額）に基づき証明することで、将来的な追徴課税のリスクを回避できます。

次に、減価償却費を計算します。

年間減価償却費=1,500万円÷31年=約483,871円

（※築20年のRC造の場合、中古資産の耐用年数は簡便法により31年となります。）

【5年間における税負担の軽減効果の内訳】

• 前提：課税所得1,800万円、適用税率43%（所得税33%＋住民税10%）、年間家賃収入102万円

1. 年間不動産所得の赤字の確定：年間家賃収入（102万円）から、減価償却費（約48.4万円）を含む諸経費を差し引いた結果、年間不動産所得に約 31.2万円の赤字が発生します。（年間赤字の計算根拠は、家賃収入からローン利息、管理費等の現金支出、および減価償却費のすべてを差し引くことで算出されます。）

2. 5年間の累積額：この赤字を給与所得と損益通算することで、年間約 13.4万円の税負担が軽減されます。（計算根拠：31.2万円×43%＝約13.4万円）この効果が5年間継続すると、累計で約 67万円の税負担の軽減となります。

   この累計約 67万円という金額は、初期投資250万円に対する約 27%に相当する大きな金額です。

出口戦略を見据えた運用

不動産投資は買って終わりではありません。最終的に売却する際の利益（譲渡所得）にかかる税率は、所有期間5年超で長期譲渡所得（税率20.315%）が適用され、5年以内の短期譲渡所得（税率39.63%）と比べて税率が約半分になります。

売却タイミングの判断基準

不動産を売却する際は、税率優遇を受けるため、長期譲渡所得の税率適用を確実にする5年超の保有を目指すことが基本です。

具体的には、減価償却が終了し、節税メリットが薄れたタイミング（購入から10〜15年後）が、売却検討の時期となります。

また、大規模修繕の費用負担が発生する前の築25年前後も、流動性が落ちる前に売却を検討する一つの目安となります。

区分マンション投資のための具体的ステップ

1. 投資前の最終チェックリスト

医師が区分マンション投資を開始する前に、以下の項目をチェックしましょう。なお、下記のチェックリストは、あくまでも目安です。住んでいるエリアや年収などによって、状況は異なることをご了承ください。

• 融資条件: 金利1.5%以下、融資期間30年以上、フルローンまたはオーバーローンが可能。

• 物件選定: 期待利回り3.8%以上（東京）、駅徒歩10分以内、築15〜25年のRC造。

• 税務面: 減価償却による節税効果をシミュレーション済み、顧問税理士に事前相談済み。

• 資金面: 自己資金300万円以上（諸費用分）を確保。

　　　2. 最初の一歩：情報収集と専門家の活用

日本不動産研究所「不動産投資家調査」を利用し、エリア別・物件タイプ別の期待利回り（年2回更新）をチェックして相場観を養いましょう。

また、国土交通省「不動産価格指数」を参照し、全国・エリア別の不動産価格推移（毎月更新）を追跡して市場のトレンドを把握することも重要です。

　　　3.医師専門サービスの活用

一般の不動産業者ではなく、医師専門の融資ルートを持ち、税理士と提携して節税シミュレーションを提供できる不動産投資会社や、医師向け融資に強い金融機関に相談しましょう。初回の相談は無料としている会社も多いため、複数社の提案を比較検討することも可能です。

まとめ

医師の区分マンション投資は、短期的なキャッシュフローを追うのではなく、時間をかけて資産を確実に増やしていくことに価値を置くことが大切です。

重要な要素は、低金利ローンを活用した確実な自己資本の蓄積と、減価償却による継続的な税負担の軽減という、時間とともに効果が増す二つの具体的なメリットを実現することにあります。

高所得者である医師にとって、税負担を軽減し、経済的な安定を築くための効果的な方法です。

医師の高い信用力が生かせる区分マンション投資を、この機会にご検討ください。